Podmínky nájemního bydlení se od příštího roku podstatně změní. Majitelé bytů například budou moci od budoucích nájemníků požadovat daleko vyšší kauci než nyní. Podstatně se změní i podmínky pro ukončování nájemních smluv. Důvodem je nový občanský zákoník, který začne platit od ledna.
"Doposud mohou pronajímatelé požadovat kauci maximálně ve výši trojnásobku nájmu, nově to bude až šestinásobek," říká místopředseda Sdružení nájemníků Jan Vozárik. Určitou výhodou však bude, že kauce už nebude moci obsahovat zálohy na služby, jako je tomu nyní.
Změn v novém občanském zákoníku týkajících se nájemního bydlení je však daleko více. Majitelé domů a bytů budou například podstatně omezeni v tom, o kolik zvýší nájem. Současná právní úprava žádný limit nestanovuje. "Nově bude pronajímatel v možnosti navrhnout nájemci zvýšení nájemného omezen, bude tak moci učinit pouze do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě," konstatuje Tomáš Bělina z advokátní kanceláře Bělina & Partners.
Navržené zvýšení však nesmí být spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, vyšší než dvacet procent. Dojít pak k němu bude moci pouze jednou za rok.
Náhradní byt? Ani náhodou
Změní se také podmínky uzavírání nájemních smluv či chování zvířat v bytech. V tom druhém případě musí mít v současnosti nájemník v mnoha případech souhlas majitele. Od Nového roku ho již potřebovat nebude. Majitel bude moci chov zakázat pouze v případě, že bude ostatním nájemníkům způsobovat značné těžkosti.
Pokud se nájemních smluv týká, budou muset mít stejně jako v současnosti písemnou formu. "Na rozdíl od současné právní úpravy, kdy nedostatek písemné formy způsoboval absolutní neplatnost nájemní smlouvy, se podle nového občanského zákoníku bude moci případné neplatnosti nájemní smlouvy z důvodu nedostatku písemné formy dovolávat pouze nájemce," konstatuje Bělina.
Podle současného občanského zákoníku je přitom možné ve smlouvě sjednat smluvní pokutu za porušení vyjmenovaných povinností. Nově však nebude možné uložit nájemci tuto pokutu platit.
Mění se také podmínky pro výpověď z nájmu. Pokud nájemce poruší hrubým způsobem své povinnosti, například neplatí nájem alespoň tři měsíce, může mu majitel bytu vypovědět smlouvu bez výpovědní doby. V současné době je výpovědní lhůta tři měsíce. Pokud s tím nájemce nebude souhlasit, bude se muset soudit. Nebude však mít nárok na takzvanou bytovou náhradu, tedy na jiné ubytování jako doposud. "Nový občanský zákoník úpravu bytových náhrad nepřejímá a tento institut zcela opouští," říká Bělina.
Nájemníci v tomto směru také budou mít nové povinnosti. Pokud mají uzavřenou smlouvu na dobu určitou, budou ji moci vypovědět pouze v případě, že se změní okolnosti, za nichž byla uzavřena, do té míry, že nebude možné po něm požadovat, aby v nájmu pokračoval. Smlouvu na dobu neurčitou budou moci i nadále vypovědět bez uvedení důvodu.
V případě rekonstrukce bytu či domu bude muset majitel více respektovat práva nájemníků, v případě některých úprav v bytě bude dokonce potřebovat jejich souhlas. Rekonstrukce už přitom nebude moci být důvodem k výpovědi a v případě dočasného opuštění bytu kvůli ní bude mít majitel právo na náhradu.
