Legislativní rada vlády aktuálně řeší, zda odstranit tzv. dvacetidenní plombu při přepisu nemovitosti, která znamenala čas navíc pro odhalení případného podvodu. Nyní by měla být zrušena, ale pouze v případech, kdy přepis majetku proběhne u notáře. Ten má být garantem převodu a pomoci lidem k rychlejšímu bydlení, a také k tomu, aby se při nemalých kupních sumách dříve ke svým penězům dostali. Advokáti se obávají, že notář zárukou úspěšného převodu nebude. To však v rozhovoru vyvrací prezident Notářské komory ČR Mgr. Radim Neubauer.
Proč se nyní může dvacetidenní plomba odstranit a jak bude notář garantovat, že převod nebude podvodný?
Převody nemovitostí mohou probíhat v zásadě dvěma způsoby. Prvním je převod na základě soukromé listiny, kdy se smluvní strany samy dohodnou, případně využijí služeb advokátů, sepíší smlouvu a následně podají návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. U těchto převodů dvacetidenní ochranná lhůta zůstává zachována. Nic se tedy nemění a každý, komu tento postup vyhovuje, jej může nadále využívat.
Vedle toho má zákon umožnit druhou variantu – zrychlený postup založený na veřejné listině, tedy na notářském zápisu. Tento způsob může být vhodný například pro občany, kteří potřebují transakci dokončit rychleji, ať již kvůli splacení původní hypotéky nebo koupě nového bydlení.
Notářský zápis jako veřejná listina přináší vyšší míru právní jistoty a zároveň může urychlit zápis vlastnického práva do katastru. Lidé i společnosti tak budou mít možnost zvolit si postup podle své konkrétní situace.
Setkali jste se s obavami, například u advokátů, že se u notářů začnou předvádět nemovitosti podvodně?
Podle mého názoru takové obavy nejsou na místě. Především je důležité zdůraznit, že nikdo nebude nucen zrychlený postup využít. Každý si bude moci zvolit, zda preferuje standardní cestu s dvacetidenní ochrannou lhůtou, nebo převod prostřednictvím notářského zápisu. Nejde tedy o odstranění stávající ochrany pro všechny převody, ale o vytvoření další možnosti pro ty, kteří splní podmínky stanovené zákonem.
Jak ale notář garantuje převod například s plnou mocí, kdy člověk, kterého se transakce týká, nebude přítomen u něj v úřadu, ale někdo bude tvrdit, že má jeho zplnomocnění?
I zde jsou nastavena jasná pravidla. Nebude například možné použít běžnou plnou moc s ověřeným podpisem získanou například prostřednictvím Czech POINTu. Pokud bude pro zrychlený převod využita plná moc, i ta bude muset mít formu notářského zápisu.
Tím se výrazně snižuje riziko použití padělaného nebo neoprávněně vytvořeného dokumentu. Notář totiž při sepisování veřejné listiny ověřuje totožnost a vůli účastníků a odpovídá za zákonnost celého procesu.
A co padělané občanky?
Notář při ověřování totožnosti nespoléhá pouze na předložený občanský průkaz. Má přístup k digitální fotografii klienta vedené ve státní evidenci a může porovnat skutečnou podobu osoby s oficiálními údaji. Současně se ověřuje také databáze ztracených a odcizených dokladů. Kontrola totožnosti je tedy víceúrovňová a nespočívá pouze v posouzení předloženého dokladu.
Co když ale tzv. veřejná listina od notáře navazuje v procesu převodu na další dokument, a tím je listina soukromá, kterou si každý může sepsat sám nebo s advokátem. Nehrozí tam možnost neodhalení padělku a tedy neoprávněný převod?
Pokud veřejná listina navazuje na soukromou listinu, nebude možné využít zrychlený režim bez dvacetidenní ochranné lhůty. V takovém případě bude nutné postupovat standardním způsobem a na povolení vkladu do katastru vyčkat stejně jako u převodů založených výhradně na soukromých listinách. I zde tedy zůstává zachována odpovídající úroveň ochrany.
Jaký je argument navrhovatele úpravy ČÚKZ (Katastrálního úřadu) pro možnost převodů i bez dvacetidenní plomby.
Jedním z důvodů je zjednodušení a zrychlení čerpání hypotečních úvěrů, které dnes často probíhá v několika navazujících fázích podle konkrétního nastavení úvěrové smlouvy. Dostupnost bydlení je v současnosti jedním z nejvýznamnějších socioekonomických problémů. Rychlost, s jakou mohou lidé dokončit koupi nemovitosti a získat přístup ke svému bydlení, je proto důležitá zejména pro mladé rodiny a prvně kupující.
Rychlejší převod zároveň znamená, že finanční prostředky nemusí po dobu několika týdnů zůstávat blokované v procesu převodu.
Zavedení možnosti zkráceného řízení při zápisu do katastru nemovitostí ostatně doporučuje také studie Světové banky B-Ready z minulého roku, která hodnotí mimo jiné kvalitu podnikatelského prostředí a vymahatelnost práva v jednotlivých zemích.
Co tedy v tomto ohledu umožní lidem převod od notáře?
Pro zrychlený zápis do katastru nemovitostí budou způsobilé pouze smlouvy sepsané notářem formou notářského zápisu. Notář při sepisování smlouvy zjišťuje skutečnou vůli klientů, je s nimi v bezprostředním osobním kontaktu a vysvětluje jim právní důsledky zamýšleného jednání.
Pokud vzniknou pochybnosti o vůli nebo způsobilosti klienta právně jednat, notář může sepsání zápisu odmítnout. To je zásadní rozdíl oproti situaci, kdy si smluvní strany sepíší smlouvu samy nebo prostřednictvím právního zástupce a následně pouze nechají ověřit své podpisy.
Notář přitom nezastupuje jednu ze smluvních stran. Je nestranným veřejným činitelem vykonávajícím činnost svěřenou státem a jeho úkolem je zajistit, aby právní jednání odpovídalo skutečné vůli všech zúčastněných a bylo v souladu s právními předpisy. Notář tedy ověří totožnost účastníků, zjistí jejich vůli, poučí je o právních důsledcích jednání, sepíše notářský zápis jako veřejnou listinu a následně podá návrh na vklad do katastru prostřednictvím svého zabezpečeného přístupu.
Celý proces tak obsahuje několik kontrolních mechanismů a jeho zrychlení neznamená jejich oslabení nebo obcházení.
Advokáti také argumentují tím, že přijdou o možnost výdělku, protože nová alternativa rychlého převodu bez blokování peněz si určitě najde zájemce, nejen mezi stavebními developery.
Především by lidé měli mít možnost volby. Každý by si měl zvolit postup, který nejlépe odpovídá jeho konkrétní situaci a potřebám. Navrhovaná úprava podle mého názoru nezvýhodňuje žádnou profesní skupinu v rámci hospodářské soutěže. Vychází z odlišné právní povahy veřejné listiny a umožňuje zjednodušení úředního postupu v případech, kdy jsou splněny zákonem stanovené podmínky. Důležité je také připomenout, že odměny notářů jsou regulovány státem prostřednictvím Ministerstva spravedlnosti. Notáři sami nemají možnost výši své odměny určovat.
Pomůže novinka, a tedy zrychlení procesu i úřadům?
Ano, domnívám se, že přínos může být významný i pro veřejnou správu. Z efektivnějšího procesu mohou těžit nejen občané a podnikatelé při nakládání se svým majetkem, ale také samotné úřady díky snížení administrativní zátěže. Pokud bude nový systém správně nastaven a zachová všechny potřebné kontrolní mechanismy, může představovat krok k efektivnějšímu fungování veřejné správy a k dalšímu posílení právní jistoty při nakládání s nemovitostmi.
