Ve chvíli, kdy jste si již pořídili pozemek pro stavbu rodinného domu a máte stavební povolení (případně souhlas se stavbou ohlášené stavby), přichází další zásadní krok, kterým je stavba samotného domu. S největší pravděpodobností vyhledáte pro stavbu odbornou pomoc, tedy oslovíte pečlivě vybranou stavební společnost zabývající se výstavbou rodinných domů. V případě objednání stavebních prací byste měli věnovat nemalou pozornost jejich smluvní úpravě, stejně jako kontrole kvality jejich provedení. Tím spíše to pak platí pro tak rozsáhlý a nákladný projekt, jakým je stavba rodinného domu. V následujícím článku si proto stručně nastíníme, na co byste měli pamatovat při sjednávání smlouvy o dílo na stavební práce a proč je vhodné zajistit si pro dohled nad průběhem stavebních prací stavební dozor.
Vámi vybraná stavební společnost vám s největší pravděpodobností předloží vzorovou smlouvu o dílo, kterou si ale většina společností nechá připravit u svého právníka, který ji samozřejmě připravoval ve prospěch svého klienta, tedy zhotovitele stavby. Je velmi důležité ve smlouvě o dílo minimalizovat veškerá rizika, která by mohla při provádění stavebních prací nebo následně po jejich ukončení vyvstat. Je proto ve vašem zájmu pokusit se přenést případná rizika co možná nejvíce na stranu zhotovitele. Pokud není stavební společnost ochotna vyhovět vašim smluvním požadavkům, zvažte, zda je vhodné smlouvu s touto společností uzavírat.
Nejvhodnějším řešením je připravit smlouvu o dílo ve spolupráci s nezávislým stavebním dozorem. Stavebním dozorem v tomto kontextu myslíme nezávislého odborníka s vysokoškolským vzděláním nebo středoškolským vzděláním stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň třemi roky praxe (neplést si se stavebním dozorem prováděným stavebním úřadem či dozorem, který provádí ze strany zhotovitele stavbyvedoucí). Najmutím stavebního dozoru sice vzrostou vaše celkové náklady, jedná se ale v každém případě o rozumnou investici, protože v konečném důsledku vám může mnohem více peněz ušetřit. Jeho úkolem je především dohled nad dodržováním technické dokumentace a stavebních norem. Při předání stavby vám pak pomůže případné vady a nedodělky identifikovat a odstranit, nebo alespoň získat slevu z ceny stavebních prací. Stavební dozor je však dobré kontaktovat dlouho dopředu před začátkem stavby. Může vám pomoci vybrat správného dodavatele, a jak je již výše uvedeno, vyplatí se přizvat jej k sepisování smlouvy o dílo. Dobře připravená smlouva může zamezit budoucím konfliktům, jasně specifikovat práva a povinnosti objednatele a zhotovitele a co nejvíce minimalizovat vaše rizika. Vhodné je požádat o sepsání smlouvy o dílo advokáta, a to z toho důvodu, aby byly veškeré vaše požadavky kladené na zhotovitele právně vymahatelné. Investice vynaložené za stavební dozor a advokáta vám v konečném důsledku mohou ušetřit mnoho budoucích starostí s nevýhodnou smlouvou, špatně provedenou stavbou či případnými soudními spory.
Samotnou smlouvu je dobré rozepsat do co nejmenších detailů. To se týká zejména předmětu plnění, kdy byste si měli dát pozor, aby dílo, tak jak je smlouvou definované, skutečně zahrnovalo všechny aspekty stavby. Ve smlouvě je také třeba vypracovat harmonogram stavebních prací a nedodržení dílčích termínů stavby spojit se smluvní pokutou, aby byl zhotovitel motivován k jejich dodržení. Cenu díla je dobré určit podle rozpočtu, případně cenou za jednotlivé metry. Pokud byste měli platit za hodinu práce, stavba se vám může prodražit o "vysokou produktivitu" stavebních pracovníků. Nakonec je třeba pamatovat na záruku jednotlivých prvků stavby a na podmínky odstoupení od smlouvy.
JUDr. Olga Sehnalová
Advokátní kancelář Doleček Kahounová Sedláčková
Ostrovní 30/126, Praha 1
Tel: 224 932 058-9
e-mail: akdks@akdks.cz
